+7 (915) 300-18-60, (496) 577-11-76   

Причины признания сделки купли-продажи квартиры в Подмосковье недействительной.

Договор купли-продажи квартиры в Московской области подлежит обязательной регистрации в территориальном отделе Управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Московской области. Однако факт государственной регистрации права собственности на недвижимость в Московской области не всегда является гарантом чистоты проведенной сделки. Даже спустя несколько лет такая сделка может быть признана недействительной по решению суда на основании действующих норм гражданского права. Причин тому может быть несколько.

Недееспособность

Сотрудники УФРС, принимая документы на регистрацию договора купли-продажи квартиры, не обязаны проверять дееспособность сторон сделки. Между тем, недееспособность продавца или покупателя квартиры, обусловленная психическим расстройством и подтвержденная соответствующим решением суда, является основанием для признания сделки недействительной в силу ст.171 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Лицо может быть ограничено судом в дееспособности вследствие злоупотребления наркотическими средствами или алкогольными напитками. Сделка с участием такого лица совершается только при наличии письменного согласия попечителя. В противном случае она может быть признана недействительной в соответствии со ст.176 ГК РФ.

Неспособность понимать значение своих действий

Статья 177 ГК РФ позволяет признать недействительной сделку, совершенную лицом, неспособным руководить своими действиями или объективно воспринимать окружающую действительность. Состояние, препятствующее продавцу или покупателю понимать смысл своих действий, может быть обусловлено не только психическим заболеванием, но и приемом медикаментозных средств, совокупностью соматических болезней. Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что лицо находилось в таком состоянии именно в момент совершения сделки.

Ущемление прав третьих лиц

Сделка купли-продажи квартиры, приватизированной без участия несовершеннолетних детей, проживающих в квартире на момент приватизации, может быть признана недействительной, если нет соответствующего разрешения органа опеки и попечительства.Отсутствие письменного согласия супруга на продажу недвижимости, приобретенной в период зарегистрированного брака, так же является основанием признания сделки купли-продажи незаконной. Исключением является случай, когда супруг-продавец имеет полное право на отчуждаемую квартиру в силу нотариально удостоверенного брачного договора.

Заблуждение

Лицо, совершившее сделку под влиянием заблуждения относительно природы совершаемой сделки либо существенных ее условий, имеет право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной на основании ст.178 ГК РФ. Как правило, предметом таких судебных разбирательств являются договора купли-продажи квартир со скрытыми дефектами, проявляющимися спустя определенное время после приобретения жилья. Сделка может быть признана недействительной только в том случае, если покупатель докажет, что он не был поставлен продавцом в известность о наличии имеющихся недостатков.Примером сделки, совершенной под влиянием заблуждения, является сделка, заключенная продавцом, находящимся в преклонном возрасте и предполагающим получить от покупателя пожизненное содержание и помощь.

Мнимые сделки

Стремление скрыть имущество от предполагаемого ареста или конфискации может служить причиной заключения мнимой или притворной сделки купли-продажи квартиры. В первом случае квартира «продается» подставному лицу, а фактическим владельцем остается продавец. Во втором – состоявшаяся сделка прикрывает другую, по которой квартира переходит в дар. Признать мнимость и притворность таких сделок может любое лицо, чьи права и интересы нарушаются их проведением (кредитор продавца, судебный пристав).

Криминальные сделки

Обман, насилие или угроза его применения в отношении лица, совершающего сделку купли-продажи квартиры, могут служить причиной признания сделки недействительной. Статья 179 ГК РФ допускает такое признание и в отношении сделок, заключенных в силу стечения тяжелых жизненных обстоятельств или в результате злонамеренного соглашения представителя стороны сделки с другой стороной.Криминальными являются сделки, проведенные по фиктивным генеральным доверенностям, поддельным документам, представленным на государственную регистрацию. Такие сделки признаются ничтожными в силу ст.168 ГК РФ.


Приведенный список оснований и примеров признания недействительными сделок купли-продажи квартир далеко не полный. Как правило, большинство таких сделок совершаются без участия профессиональных юристов. Например, при покупке квартиры, подмосковье рассматривается как оптимальный вариант выбора с точки зрения вариативности цены и технических характеристик недвижимости. Однако не стоит забывать, что риск приобретения квартиры в Московской области по незаконной сделке значительно выше, чем в других регионах России. Причиной тому является специфика самого рынка жилья, которая упоминалась выше. В данном случае правовую чистоту сделки может гарантировать только обращение в агентство недвижимости, квалифицированные специалисты которого владеют многочисленными схемами проверки законности совершаемых сделок.

назад